Mietrecht

Plötzlicher Sinneswandel

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Vor dem Amtsgericht wird gestritten über die Wirksamkeit einer Erledigterklärung, nachdem der Beklagte aufgrund eines Versäumnisurteils zwangsgeräumt wurde.

Der Klägervertreter ist sich da ganz sicher:

Zu der Räumung gilt es anzumerken, dass der Beklagte einen klar bekundeten Räumungswillen vorgegeben hat, mithin nicht aufgrund des Drucks der Zwangsvollstreckung räumte, sondern, im Zuge eines Sinneswandels, endlich einmal der Rechtsordnung treu sein, selbst, unter Beiziehung der Klägerin und Hilfspersonen, den Besitz an den streitgegenständlichen Wohnräumen aufgegeben hat.

Meine Reaktion nachdem ich das gelesen habe dürfte leicht zu erraten sein.

  • Ne, ja, ist klar…

Der Rest des Schriftsatzes ist leider auch nicht besser…

In eigener Sache: Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Nachdem ich es am Dienstag schon per Zufall im Rechtsanwaltsregister gefunden hatte, nun heute auch offiziell in der Post: Nicht schlecht für jemanden, der eigentlich in Studium und Referat immer ein Augenmerk aufs Strafrecht gelegt hatte, wenn ich das mal so sagen darf. Da sieht man mal, dass die Praxis einen dann doch immer wieder überraschen kann. 🙂

BGH: Eigenbedarf der GbR möglich / Eigenbedarfskündigungen nicht mehr unwirksam bei Verletzung der Anbietpflicht

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Der BGH hat mit Urteil vom 14.12.2016 – Az. VIII ZR 232/15 – zu zwei praxisrelevanten mietrechtlichen Fragen Stellung genommen und seine Rechtsprechung teils bestätigt teils revidiert (Pressemitteilung, Volltext liegt noch nicht vor).

Bestätigt hat er, dass auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen kann, wenn einer der Gesellschafter oder dessen Familie die Wohnung benötigen. Dies war bisher umstritten((Siehe Nachweise bei Schmidt-Futterer12–Blank, § 573 Rn. 49)). Der BGH vertritt die Auffassung, dass eine GbR nur eine Vermietergemeinschaft darstellt und ja auch bei Vermietermehrheit nach bisherigen Recht eine Eigenbedarfskündigung unproblematisch sei, wenn nur bei einem Vermieter ein Eigenbedarfsgrund vorliegt. Dabei übersieht der BGH, dass – anders als bei einer GbR mit möglichen unbekannten oder wechselnden Mitgliedern – der Mieter sich bei einer Vermietermehrheit konkret auf die Vertragspartner einstellen kann.

Eine der Gegenansichten, die auch die Vorinstanz vertreten hatte, konnte auch mit guten Gründen damit argumentieren, dass damit dem Missbrauch Tür und Tor geöffnet wird. Mit der Entscheidung des BGH dürfte es in Zukunft noch wichtiger sein, vorgetäuschten Eigenbedarf zu erkennen und entsprechend zu handeln.

Ein Paukenschlag ist dagegen die zweite Hälfte der Entscheidung. Der BGH kippt, ohne erkennbaren Anlass und wohl zur Überraschung vieler Beobachter((Nichtmal der BGH hatte dieses Problem in seiner Pressemitteilung vor Ergehen des Urteils thematisiert)), die Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters. Nach bisheriger h. M.((Nachweise bei Schmidt-Futterer12–Blank, § 573 Rn. 119)) war eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter im selben Objekt oder Komplex eine andere Wohnung frei hatte und diese dem Mieter nicht angeboten hat. Damit sollte erreicht werden, dass der Vermieter gezwungen wird, die Folgen der Kündigung für den Mieter so milde wie möglich zu machen.

Nun meint der BGH, dass die Verletzung der Anbietpflicht zwar Schadensersatz nach § 241 II BGB zur Folge habe, die Kündigung hieran nicht wegen Rechtsmissbrauch (§ 242 BGB) scheitern dürfe.

Unangetastet bleibt wohl (vorerst) das Kündigungsverbot bei freistehender gleichwertiger Alternativwohnung. Der Vermieter muss also zwar nicht zwingend eine freie Alternativwohnung anbieten, genügt die Alternative jedoch, um seinen Bedarf zu decken, darf er weiterhin nicht kündigen. Insoweit bleibt der Vermieter auch beweispflichtig.

Was der BGH – zumindest laut Pressemitteilung – nicht ausdrücklich entschieden hat, ist, ob der Vermieter nach § 242 BGB verpflichtet werden kann und muss, die freie Wohnung den Mietern anzubieten zu einem üblichen Mietpreis. Eine solche Lösung ist mit der geänderten Rechtsprechung des BGH in Einklang zu bringen ohne die Mieter über Gebühr schutzlos zu stellen. In diesem Sinne muss Schadensersatz nach §§ 280, 241 II BGB auch die Mehrkosten einer neuen Wohnung umfassen, wenn die freie Wohnung günstiger gewesen wäre.

Die Änderung der Rechtsprechung kommt überraschend und führt zu einer deutlichen Schwächung der Mieter. Nach Jahren mieterfreundlicher Urteile haben Vermieter nun einen Grund zur Freude; in der Praxis dürften sich die Streitigkeiten nun lediglich auf die Ebene der Beweisbarkeit bzw. der Schadensersatzansprüche verlagern.

BGH: Vermieter darf mit Kündigung warten

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Der u. a. für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 13.07.2016 – Az. VIII ZR 296/15 – entschieden, dass § 314 III BGB im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet (bisher gibt es nur die Pressemitteilung des Gerichts). Diese Norm regelt, dass die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen nur “innerhalb einer angemessenen Frist” möglich sei. Was angemessen ist, das entscheidet im Zweifel ein Gericht.

Das LG Düsseldorf (Urteil vom 16. Dezember 2015 – Az. 5 S 40/15) war als Vorinstanz noch davon ausgegangen, dass auch die fristlose Kündigung nach § 543 II Nr. 3 BGB nur binnen einer solchen Frist möglich sei und hat ein Urteil des AG Düsseldorf aufgehoben, welches eine Mieterin zur Räumung verurteilt hatte, die zwei Monatsmieten nicht bezahlt hatte, der aber erst 8 Monate später gekündigt worden war.

Der BGH sieht dies – zu Recht – anders und verweist darauf, dass §§ 543, 569 BGB die Kündigungsmodalitäten abschließend regelt. Der Gesetzgeber hat sich ausdrücklich entschieden, dass der Mieter die Kündigung durch vorherige Befriedigung (einmal alle zwei Jahre) abwenden können soll, aber ansonsten keine Zeitbegrenzung besteht. Lediglich die Verwirkung kann eine Grenze darstellen, die jedoch nach 8 Monaten noch nicht erreicht ist.

Auch wenn es paradox klingen mag, ist dieses Urteil positiv für Vermieter und Mieter zugleich. Vermieter haben Rechtssicherheit, dass die Kündigung nicht an unbestimmbaren Fristen scheitert und Mieter müssen nicht damit rechnen, dass der Vermieter ihnen nun – um solchen Fristproblemen vorzubeugen – sofort kündigt, ohne dass die Gelegenheit der Nachzahlung eingeräumt wird.

BGH: Keine außerordentliche Kündigung des Fitnessstudiovertrags bei berufsbedingten Wohnsitzwechsel

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Es war schon lange die Linie der meisten Gerichte, nun hat auch der BGH mit Urteil vom 04.05.2016 – Az. XII ZR 62/15 – entschieden, dass ein Fitnessstudiokunde den Vertrag nicht gem. §§ 314, 543, 626 BGB außerordentlich kündigen kann, wenn er sich entscheidet, einen Arbeitsplatz an einem anderen Ort anzunehmen und deshalb die Leistungen nicht mehr nutzen kann (bisher gibt es nur diese Pressemitteilung). Im entschiedenen Fall wollte ein Berufssoldat seinen Vertrag kündigen, weil er in andere Städte abkommandiert wurde.

Ausdrücklich anders ist laut BGH die Rechtslage dann aber zu beurteilen, wenn aufgrund Krankheit oder Schwangerschaft die Nutzung nicht mehr möglich ist. Noch unentschieden ist, wie der Fall zu beurteilen wäre, wenn der Kunde die Verletzung, die ihn an der Nutzung hindert, selbst verschuldet hat. Richtigerweise wird man solche Fälle gleich wie den Fall des Wohnsitzwechsels behandeln müssen, da im Vordergrund die Frage steht, ob der Kunde die Nutzungshinderung selbst verursacht hat. Auch die Verbüßung einer Freiheitsstrafe wäre streng genommen als selbstverschuldetes Nutzungshindernis einzustufen.

Die Entscheidung ist sachgerecht, da dem Fitnessstudiobetreiber nicht das Risiko zuzuordnen ist, dass sich der Kunde beruflich umorientieren will, da der Kunde meist die Entscheidung darüber frei in der Hand hat. Der BGH stellt aber auch klar, dass besondere Umstände, die zu einem Wohnsitzwechsel geführt haben, ausnahmsweise eine andere Beurteilung zur Folge haben können. Ist der Wohnsitzwechsel also aus bestimmten Gründen erzwungen – z. B. weil eine stationäre Behandlung an einem bestimmten Ort erforderlich ist oder weil überraschend die Pflege von Angehörigen erforderlich wird – so kann eine außerordentliche Kündigung weiterhin erfolgreich sein.

Was wiederum beweist: Auf den Einzelfall kommt es an – und auf die Beratung durch einen kompetenten Anwalt.

BGH (mal wieder) zu den Gefahren des Vortäuschens des Eigenbedarfs

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Vermieter haben es – vom Gesetzgeber so gewollt – nach unserem Rechtssystem schwer, einen Wohnungsmieter loszuwerden, der sich nichts (Gravierendes) zu schulden kommen hat lassen. Einem Mieter, der seinem Vermieter “nicht nach dem Leben trachtet” und seine Miete immer pünktlich und vollständig zahlt, kann nach § 573 BGB (von bestimmten Ausnahmefällen abgesehen) nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, wobei das Gesetz in § 573 II BGB drei Beispiele (“insbesondere”) nennt. Verletzt der Mieter seine Pflichten nicht (erheblich) (§ 573 II Nr. 1 BGB) und ist das Haus (überspitzt formuliert) nicht eine Ruine, so dass nur deren Abriss und Neubau den Vermieter vor dem sicheren Ruin retten kann (§ 573 II Nr. 3 BGB), bleibt in den meisten Fällen nur den Eigenbedarf (§ 573 II Nr. 2 BGB).

Das stellt natürlich den Vermieter vor Probleme, der keinen Eigenbedarf hat, aber den Mieter draußen haben will. Vielfach versuchen windige findige Vermieter in solchen Fällen, den Eigenbedarf vorzutäuschen, in dem behauptet wird, Kinder oder Dritte würden einziehen wollen, wobei sich aber nachher herausstellt, dass diese das niemals vorhatten. Mandanten, die im Beratungsgespräch sowas andenken, bekommen von uns Klartext, wie gefährlich das sein kann: Denn wer so täuscht, der zahlt drauf. Und zwar im schlimmsten Fall sehr viel.

Wie lto.de berichtet, hat der BGH mit Urteil vom 10.06.2015 – Az. VIII ZR 99/14 – einem Mieter Recht gegeben, der vom ehemaligen Vermieter, der behauptet hatte, seine Wohnung würde für den Hausmeister gebraucht, die Differenz der erhöhten Miete der neuen Wohnung, den längeren Weg zur Arbeit und die Prozesskosten im Räumungsprozess – insgesamt ca. 25.800,00 €(!) – verlangt hat.

Das Interessante an diesem Fall war, dass der Räumungsprozess mit einem Vergleich endete. Dieser – so der BGH – unterbreche aber nicht den Zurechnungszusammenhang zwischen Täuschung und Schaden. Nur wenn im Vergleich unmissverständlich der Wille dokumentiert ist, auf jegliche Ansprüche zu verzichten oder wenn der Mieter sich ausweislich des Vergleichs klar sein muss, dass er auch auf solche Ansprüche verzichtet, etwa weil der Vermieter im Gegenzug gewichtige Zugeständnisse mache, sei ein wirksamer Verzicht zu bejahen. Dies lag aber nicht vor.

Hinweis:
Die Entscheidung zeigt, dass nur immer wieder davor gewarnt werden kann, Eigenbedarf vorzutäuschen. Das Risiko, dass später die Täuschung auffliegt, ist sehr hoch und die möglichen Kosten, die dann auf einen zukommen, übersteigen oftmals den möglichen Gewinn durch die Räumung des Mieters. Fehlt es an einem Eigenbedarfsgrund und liegen auch sonstige Kündigungsgründe nicht vor, so wird es unterm Strich wirtschaftlich günstiger sein, den Mieter mit finanziellen Anreizen zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zu bewegen.

Dass der Mieter bei Abschluss eines Räumungsvergleichs die Möglichkeit bedenkt, dass er Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter haben könnte, wenn der Eigenbedarf nicht vorliegt, dürfte in der Praxis nicht die Regel sein. Ist vor Gericht jedoch die Möglichkeit des Nichtvorliegens des Eigenbedarfs bereits erörtert und Grundlage des Vergleichs geworden, so sollte dies im Rahmen der Abgeltungsklausel auch besonders Erwähnung finden.

Selbstverursachte “Beeinträchtigung”

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Deutschland wird oftmals als Land der Spießbürger und Kleingeister verschrien und die tägliche Praxis als Rechtsanwalt kann einem leider hin und wieder keine andere Wahl lassen, als zu nicken und sich dann an den Kopf zu fassen, mit welchen Sachen man sich denn beschäftigen muss.

So erzählt ein Mandant, dass ihm seine Mieter – mit denen er sich schon seit längeren in Rechtsstreit befindet, weil sie wegen – objektiven – Winzigkeiten klagen und die Miete mindern, nun angedroht hätten, die Miete um 10% zu mindern. Grund: Die Nachbarn der Mieter würden sich – wenn das Wetter dies zulässt – nackt auf deren Dachterrasse sonnen.

Das allein ist ja schon kleingeistig genug. Richtig an den Kopf fassen musste ich mir aber, als er noch erwähnt hat, dass man die Dachterrasse von der Wohnung der Mieter eigentlich nur einsehen kann, wenn man sich seeehr weit aus dem Fenster lehnt. Ein Musterbeispiel von selbstverursachter “Beeinträchtigung” also.

(Meine Vermutung ist ja, dass die Ehefrau des Mieters mitbekommen hat, dass ihr Mann immer der Nachbarstochter beim Sonnenbaden zugeguckt hat und sie das jetzt unterbinden will 😉 )

BVerfG: Keine einstweilige Anordnung gegen Bestellerprinzip für Wohnraummakler

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Die Zweite Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat mit Beschluss vom 13. Mai 2015 – 1 BvQ 9/15 – der heute erst veröffentlicht wurde (Pressemitteilung) – entschieden, dass kein Grund für den Erlass einer einstweiligen Anordnung im Verfahren der Verfassungsbeschwerde besteht, die zwei Makler und ein (Alibi-)Mieter gegen die Art. 3 Nr. 1 a), b), e), Nr. 2 und Nr. 5 a) aa) des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) – vulgo: Bestellerprinzip für Makler – eingereicht haben.

Begründet wurde es bezüglich der Makler wie folgt:

Der erste Antragsteller behauptet  angesichts seiner weiteren Einnahmequellen nicht einmal, dass die Einführung des „Bestellerprinzips“ den Fortbestand seines Unternehmens gefährden könnte. Demgegenüber macht der zweite Antragsteller zwar geltend, dass ihm die Insolvenz drohe, falls das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft trete, belegt dies allerdings nicht durch konkrete Zahlen.

Die Verfassungsbeschwerde des (Alibi-)Mieters erachtet die Kammer – zutreffend – als offensichtlich unzulässig, weil nicht erkennbar ist, wie der Mieter in seiner Vertragsfreiheit nach Art. 2 I GG verletzt sein soll, wenn er ja weiterhin Makler beauftragen und ihnen Courtage zahlen kann.

BGH: Wer unrenoviert mietet, muss auch nicht renovieren (u. a.)

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Wie der BGH in einer Pressemittelung ausführt, hat der VIII. Zivilsenat in einer Reihe von Punkten seine frühere Rechtsprechung zur Reparaturpflicht des Mieters aufgegeben. Konkret hat der BGH heute drei Entscheidungen verkündet:

Mit Urteil vom 18.03.2015 – Az.  VIII ZR 185/14 – hat der BGH entschieden, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam war, weil der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte. Auch die von ihm durchgeführten Anfangsrenovierungen (Streichen von 3 Zimmern) im Gegenzug zum Nachlass einer halben Monatsmiete führen nicht zu einer anderen Bewertung, da dies keinen angemessenen Ausgleich darstelle.

In dem durch Urteil vom 18.03.2015 – Az. VIII ZR 242/13 – entschiedenen Fall hat das Gericht die Sache an die Berufungsinstanz zurückverwiesen, weil keine Feststellungen dazu getroffen worden seien, ob “die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln”. Es wird aber auch darauf hingewiesen, dass die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert war, vom Mieter zu beweisen sei.

In dem selben Fall hat der Senat zusätzlich entschieden, dass auch keine anteilige Kostentragungspflicht nach einer Quotenabgeltungsklausel besteht, weil eine “unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt” und eine solche Regelung daher nach § 307 I BGB unwirksam sei.

Fazit:

Der Volltext der Entscheidungen wird abzuwarten sein. Sollte der BGH wirklich Quotenabgeltungsklauseln grds. für unwirksam erachten, wie es in der Pressemitteilung durchklingt, so werden einige Vermieter eine böse Überraschung erleben.

Mietzins hat man zu haben – auch wenn man Sozialhilfe beantragt hat

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So kann man das Urteil des BGH vom heutigen Tage – Az. VIII ZR 175/14 – zusammenfassen. Wie der Pressemitteilung zu entnehmen ist, sieht der BGH es als unproblematisch an, wenn einem Mieter wegen Nichtzahlung nach § 543 II 2 Nr. 3 BGB gekündigt wird, selbst wenn dieser sich rechtzeitig um die Übernahme der Miete durch einen Dritten – hier das Sozialamt – bemüht hat, dieser aber die Zahlung bis dahin noch nicht bewilligt hat und dadurch eine Verzögerung der Mietzahlung eintritt.

§ 543 II 2 Nr. 3 BGB sei, so der BGH, ein gesetzlich normierter Fall, in dem zugunsten des Vermieters die Abwägung der Unzumutbarkeit nach § 543 I BGB schon typisiert worden ist. Der Mieter sei durch die Vorschrift des § 569 III Nr. 2 BGB hinreichend geschützt; erfüllt der Mieter innerhalb von zwei Jahren seine Verpflichtungen in einem solchen Maße nicht, dass der Vermieter kündigen dürfe, so machen auch besondere Umstände, insbesondere fehlendes Verschulden, die Kündigung nicht unwirksam. Auch der Mieter habe “nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung (“Geld hat man zu haben”) ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen”.

Kommentar:

Die Entscheidung des BGH mag kaltherzig klingen, sie liegt aber auf der Linie dessen, was der Gesetzgeber durch die Einführung des § 569 III Nr. 2 BGB erreichen wollte: Vermieter sind nicht dafür zuständig, Wohnraum Leuten zur Verfügung zu stellen, die ihre Miete nicht zahlen (können), sondern der Sozialstaat. Verpflichtet sich die Behörde, die Mietrückstände zu übernehmen oder zahlt der Mieter nach, so führt dies nach dem Willen des Gesetzgebers nur einmal in einem 2-Jahres-Zeitraum dazu, dass die Kündigung unwirksam wird. Gerade weil der Gesetzgeber dies ausdrücklich so geregelt hat, wäre es verfehlt, bei einer wiederholten Nichtzahlung innerhalb dieses Zeitraums diese Intention durch den Umweg über § 543 I BGB zu revidieren.