Mit Urteil vom 07.05.2014 – Az. VIII ZR 234/13 (Pressemitteilung) hat der VIII. Zivilsenat des BGH entschieden, dass die Klausel in Mietverträgen, wonach der Vermieter bereits während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen kann, unwirksam sei, da sie gegen § 551 Abs. 4 BGB verstoße. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Kaution verwertet, weil die Mieterin die Miete gemindert hatte und somit nicht voll gezahlt hatte.

Eine solche Klausel wird oftmals in Standard- und Formularmietverträgen genutzt und lautete im entschiedenen Fall so:

Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…

Nach Ansicht der Richter ist diese Klausel unwirksam, da die Kaution nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden soll und “der Gesetzgeber  [damit] sicherstellen [wollte], dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.”

“Diese Zielsetzung”, so die Richter weiter, “würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.”

Obwohl es sich im entschiedenen Fall um Forderungen gehandelt hat, deren Entstehen streitig war, kann die Argumentation des BGH auch ohne Weiteres auf solche Fälle angewendet werden, in denen unstreitig eine Mietzinsforderung entstanden ist und vom Mieter einfach nur nicht bezahlt wurde. Falls die Gerichte also dieses Urteil auch für solche Fälle heranziehen, werden Vermieter in solchen Fällen während der Mietzeit keine Möglichkeit mehr haben, ihre berechtigten Forderungen einfach zu befriedigen.