BGH: Vermieter darf mit Kündigung warten

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Der u. a. für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 13.07.2016 – Az. VIII ZR 296/15 – entschieden, dass § 314 III BGB im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet (bisher gibt es nur die Pressemitteilung des Gerichts). Diese Norm regelt, dass die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen nur “innerhalb einer angemessenen Frist” möglich sei. Was angemessen ist, das entscheidet im Zweifel ein Gericht.

Das LG Düsseldorf (Urteil vom 16. Dezember 2015 – Az. 5 S 40/15) war als Vorinstanz noch davon ausgegangen, dass auch die fristlose Kündigung nach § 543 II Nr. 3 BGB nur binnen einer solchen Frist möglich sei und hat ein Urteil des AG Düsseldorf aufgehoben, welches eine Mieterin zur Räumung verurteilt hatte, die zwei Monatsmieten nicht bezahlt hatte, der aber erst 8 Monate später gekündigt worden war.

Der BGH sieht dies – zu Recht – anders und verweist darauf, dass §§ 543, 569 BGB die Kündigungsmodalitäten abschließend regelt. Der Gesetzgeber hat sich ausdrücklich entschieden, dass der Mieter die Kündigung durch vorherige Befriedigung (einmal alle zwei Jahre) abwenden können soll, aber ansonsten keine Zeitbegrenzung besteht. Lediglich die Verwirkung kann eine Grenze darstellen, die jedoch nach 8 Monaten noch nicht erreicht ist.

Auch wenn es paradox klingen mag, ist dieses Urteil positiv für Vermieter und Mieter zugleich. Vermieter haben Rechtssicherheit, dass die Kündigung nicht an unbestimmbaren Fristen scheitert und Mieter müssen nicht damit rechnen, dass der Vermieter ihnen nun – um solchen Fristproblemen vorzubeugen – sofort kündigt, ohne dass die Gelegenheit der Nachzahlung eingeräumt wird.